前期物业服务合同的效力？

新房入住前，按要求预交了物业、水电等费用。入住后，却因服务质量、物业费用标准产生争议，要求确认前期物业服务合同无效。业主的诉讼请求能否得到支持？近日，蚌山区法院审结一起确认物业合同效力纠纷。

基本案情及裁判结果：胡某系蚌埠某小区业主。2018年3月，胡某在办理领房手续时，预交了小区物业费、水电费等费用。入住后，胡某与所在小区前期物业服务公司因物业服务质量、物业费标准等问题发生争议，双方协商未果，胡某起诉至法院，诉请要求确认前期物业服务协议无效。

蚌山法院经审理认为，首先，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，胡某作为案涉小区业主，即使没有同案涉小区物业公司签订书面物业服务合同，其所在小区物业公司作为物业服务企业与建设单位签订的前期物业服务合同亦对包括胡某在内的全体业主具有约束力。

其次，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。” 原告并未举证证实《上铁•水岸花都前期物业服务协议》存在上述情形。

再次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定: 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告亦未举证证实原告及其妻子尹廷霞与被告绿城公司之间的物业服务合同关系存在上述情形。

综上，蚌山法院判决驳回了胡某的诉讼请求。该判决目前已生效。

案例注释：广义的物业服务合同，主要可以分成两大类，即前期物业服务合同和普通物业服务合同。所谓前期物业服务合同，是指在物业服务区域内的业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由房地产建设单位与其委托的物业服务企业签订的合同。所谓普通物业服务合同，是指全体业主出面或者由业主委员会根据业主大会相关决议出面，与物业服务企业签订的物业服务合同。前期物业服务合同仅存在于项目建成初期，业主入住人数较少尚未成立业主大会及业主委员会的阶段。普通物业服务合同存在于符合法律规定条件的业主大会及业主委员会已经产生，多数业主已经入住，建设单位基本撤出的后期阶段。一般而言，前期物业服务合同的期限截至业主委员会与物业服务企业的物业服务合同生效之时。建设单位销售房屋时，应当向业主明示前期物业服务合同，在与业主签订的房屋买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。而作为业主，则应当履行建设单位签订的物业服务合同，服从物业服务企业的管理。当然，如果业主对前期物业服务企业不满意，可待业主大会成立后，依法定程序对建设单位选聘的物业服务企业进行更换。